「投資先」として見た「米軍基地」はどうなのか？

2018年12月14日 8時31分

HARBOR BUSINESS Online

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　社会問題視されることが多い米軍基地だが、実は投資先として高い可能性を秘めている。米軍基地投資で成功した「沖縄不動産王」を直撃した！

◆元薄毛相談員→沖縄不動産王の軌跡
　東京で生まれ育ちながらも、まったく土地勘のなかった沖縄で、コネも投資経験もないゼロの状態から、総資産額16億円、年間家賃収入8600万円まで上り詰めた大家がいる。沖縄在住の不動産投資家である三浦弘人氏だ。彼の資産の半数以上を占めるのが米軍基地として使用されている「軍用地」。しかし、今でこそ日本有数の軍用地投資家となった三浦氏だが、「沖縄移住も不動産投資を始めたのもまったくの偶然だった」と話す。まずは彼の半生を振り返る。

《沖縄不動産王の成功ストーリー》
0歳　’66年に東京都江戸川区で生まれる
18歳　高校卒業後、大手百貨店に就職。主に食料品を担当する
19歳　半導体メーカーに転職。雑用をこなしながら大型案件の受注に成功。しかし、経営陣からは正当な評価を受けることができず、2年ほどで退社することに
21歳　友人の紹介で始めたキャバクラ店員を皮切りにパチンコ店員、ホテルのドアマンなど複数のアルバイトを掛け持つ日々を送る
25歳　「25歳までには定職につくように」との母親からの言いつけを守り、転職活動を開始。苦労の末、大手かつらメーカーへの就職が決まる
29歳　沖縄県那覇市への転勤が決まる
30歳　沖縄で出会った女性と結婚
34歳　大手ハウスメーカーに転職。沖縄支店に勤務する
37歳　初めての物件となる新築マンションを沖縄県名護市に購入
42歳　初めての軍用地を約500万円で購入
45歳　賃貸経営が安定したことを受けて退職。専業の不動産投資家となる
46歳　軍用地の可能性に気づき、ここから一気に買い増しを始める。同時期にマンション、アパートをマンスリーマンションやホテルに業態転換する旅館業も開始
52歳　軍用地の保有額が10億円を突破したほか、マンションを4棟68戸所有、年間の借地料と家賃収入の合計が約8600万円となる

◆愛妻の切なる願いから沖縄への定住を決意
「私は東京の高校卒業後、百貨店や半導体メーカーの社員、ボーイ、ホテルのドアマンのバイトを転々としていたんです」

　その後、25歳で大手かつらメーカーに就職し、薄毛相談員となった三浦氏。さまざまな業種で鍛えた人生経験の豊富さが功を奏し、トップ営業マンとして活躍。

「29歳で沖縄へ転勤。翌年、現地の女性と結婚しました。ただ、仕事柄、転勤が多かったにもかかわらず、妻には『沖縄以外の場所に住みたくない』と泣きつかれて……。やむなく沖縄での定住を決め、ハウスメーカーの沖縄支店へ転職。今思えば、それが転機でした」

　ハウスメーカーでは、不動産の素人ながら、地主向けの建築と賃貸の営業担当を任されることに。

「仕事を通じて、自然と『どんな物件なら入居者が埋まるのか』がわかってきたので、次第に『埋まる物件を自分でつくればいいのでは』と思うようになったんです」

　37歳で初めてのマンションを沖縄県名護市に購入。順調に投資を続け、45歳で年間家賃収入4300万円を達成したのを機に専業大家に。最大9棟まで物件を増やす一方、出合ったのが軍用地だった。

「軍用地とは、米軍や自衛隊の基地として国が借り上げた土地のこと。毎年、軍用地には国から借地料が支払われるため、沖縄ではメジャーな投資です。国が借り手なので滞納もない。普通の不動産投資より物件の管理も手間がかからないという長所もあります」

　さらなるメリットは、担保としての信頼性が高いという点。

「軍用地は担保としての信頼性が高く、銀行もすぐに融資をしてくれます。また、普通の土地より評価額が低めなので、相続税対策にも有効。驚異的にローリスクで魅力的な投資先なんです」

三浦氏が軍用地投資を始めたのは10年前の’08年。既知の業者に「500万円で軍用地を買わないか」と誘われたのがきっかけだ。

「その土地は、年間の借地料だけで20万円は取れる物件だったので、『利息4％の貯金だと思えばいい』という感覚で購入しました」

　その後、軍用地の存在は忘れていたが、4年後、知人から「軍用地を売ってくれないか？」と頼まれ、改めて価格を調べたところ、三浦氏は驚かされることとなる。

「当初500万円で購入した土地が、639万円まで値上がりしていました。借地料も4年間の合計が90万円近くになり、合計で約230万円もの利益が出ていました。この数字を見てさらなる軍用地への投資を決めました」

　そこから本格的に購入を始め、現在では10億円超の軍用地を保有。年間約2100万円を超える借地料を得ているという。

「軍用地は価格の計算方法が特殊で、年間借地料にそれぞれの土地の相場に応じた『倍率』を掛け算して、売却価格が算出されます。倍率は株式と同様、需要が高いほど上昇。人気の高まりを受けて、6年前に倍率33倍で購入した軍用地が現在55倍前後に上がって、この勢いが続けば、来年には60倍を超える可能性もあります。利回りだと2％を切りますが、十分にキャピタルゲインを狙えるはずです」

◆軍用地投資は情報をいかに早く摑むかが要
　米軍用地の借地料は年1％前後の上昇を長きにわたって続けているほか、土地自体の価値も右肩上がり。有望な投資先であるのは間違いないようだが、沖縄県外の人間であっても購入は可能なのか。

「県外の方でも購入できますが、近年は人気すぎてすぐ売れてしまうので、まずは購入可能な軍用地を見つける必要があります。情報源となるのが、沖縄の不動産屋のネット広告と地元新聞の広告。新聞も電子版があるので、県外からでも情報の入手は可能です。県内外問わず情報は一緒なので、いかに情報を早く摑むかが勝負です」

　また、気になるのが軍用地の購入金額。その相場は2000万～3000万円前後だという。

「琉球銀行や沖縄銀行などの沖縄の地銀には、軍用地専用のローンがあります。東京にも支店はありますし、県外の人でも利用が可能。分筆されて小さくなった土地も市場に流れていて、安いものだと300万円ほどからありますよ」

　一見、いいことずくめの軍用地投資だが、リスクはないのか。

「最大の懸念は基地が返還されて、借地料がなくなり、地価も下がることです。でも、仮に返還されても、その土地が区画整理され、使用収益が見込めるまで、借地料は支払われます。また、返還後に商業施設や住宅地として活用されれば、地価が上がる可能性もある。返還の可能性と、返還された場合に想定される地価の変動などから勘案して、私は嘉手納飛行場に限定して投資をしています」

　こうして総資産を大きく伸ばしてきた三浦氏だが、次に見据えるのは「土地活用」だと明かす。

「軍用地以外にも沖縄で賃貸マンションやコンドミニアムなど6億円ほどの財産を築くことができました。よそ者である私を受け入れてくれた沖縄に土地の活用を通じて恩返しをしていきたいです」

　数奇な運命の末に流れ着いた沖縄で有数の軍用地投資家として成功を収めた三浦氏。その後を追うのは、まだ決して遅くはない。

【三浦弘人氏】
’66年、東京都生まれ。軍用地投資研究家。著書に『満室の3倍儲かる非常識な投資法』（ダイヤモンド社）がある

取材・文／藤村はるな

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2015年2月18日



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