定年後も再雇用で働きながら、住宅ローンを返済するのか、退職金で完済するのか。何年返済にするのかは、老後の生活へ大きな影響を与えます。
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住宅ローン、60歳定年で完済は夢に？

国土交通省の『住宅市場動向調査』（平成30年度）によると、初めての住宅購入時の平均年齢は、新築注文住宅で40.4歳、分譲戸建て住宅で37.7歳、分譲マンションで38.8歳となっています。

資金計画を立てる際に、自分の年齢と住宅ローンが終わる年齢を想定して組むのは当たり前のことと思いますが、40歳で購入する人は、はたして何年返済を選択しているのでしょうか。

同調査では、住宅ローンの返済期間の平均も出ており、

●新築注文住宅：返済期間31.6年＋購入時年齢40.4歳＝完済時72.0歳
●分譲戸建て住宅：返済期間33.3年＋購入時年齢37.7歳＝完済時71.0歳
●分譲マンション：返済期間33.7年＋購入時年齢38.8歳＝完済時72.5歳

となります。いかがですか？

繰り上げ返済などをしなければ、完済時は70歳を超えています。年金生活に入ってまでもローン返済をしないといけないのです。

住宅ローンは長期で組んで、定年退職までに繰り上げ返済でローンは完済させておく。退職金は老後資金としてキープする。こう考える人は多いと思います。確かに、これが理想なのは理解できますが、予定通りにいかないのも人生です。

たとえば、子どもの教育資金などがかさんでしまった、住宅を取得してから第2子、第3子を授かった、妻も住宅ローンを組んで、夫婦それぞれが住宅ローンを返済していくつもりが、妻が育児のために退職することになった、夫の収入が思うように伸びなかった、などなど予定外のことが起きて、繰り上げ返済ができずに、定年退職時に住宅ローンが残ってしまうのは考えられることです。また、退職金制度そのものも、今後どうなるかわかりません。

住宅ローンは、人生の大半を費やして返していくものです。その間に何が起こるかは誰にもわからないのです。

いくらなら返せるかで物件選びを

安易に35年返済を選んでしまうのには、理由があります。それは、長期で借りた方が、同じ金額を借りたとしても、毎月の返済額が少なくてすむからです。

たとえば、借入金額3000万円をフラット35（2019年6月金利）で借りた場合の毎月返済額は、以下のようになります（20年返済：金利1.21％、25年、30年、35年返済：金利1.27％）。

●35年返済：8万8512円（総返済額3718万円）
●30年返済：10万257円（総返済額3609万円）
●25年返済：11万6766円（総返済額3503万円）
●20年返済：14万797円（総返済額3379万円）

同じ融資条件でも35年返済の毎月返済額が一番少なくなります。その分、総返済額は35年返済が最も多くなり、20年返済との差は、339万円になる計算です。もちろん毎月14万円の返済額が無理でなければ、20年返済を選びたいところですが、10万円が限界、となると自ずと30年、35年返済を選ばざるを得ません。

本来は、借入額を下げて物件を選び直すことがセオリーです。実力以上の買い物をしようとすると、どこかでひずみが生じるのです。この場合は、老後資金や年金で住宅ローンを払い続けるという苦労を人生の後半で味わうことになるかもしれない、ということです。

短く借りて、返済が困難になったら、期間延長を検討

35年返済を選択した場合のリスクは、定年後に住宅ローンが残る可能性が高まることだけではありません。収入が減少して返済が困難になった場合、返済期間の延長が難しくなるのです。通常、借入時には完済時は70歳未満、80歳未満などの条件があります。フラット35では80歳未満としています。

仮に借入時の年齢が40歳で30年返済を選択したとしたら、万一返済が困難になった場合、5年は延長できることになります。延長した分、毎月の返済額が減額されるわけですが、ただでさえ完済時の年齢が70歳だったものが75歳に延長できても、老後の年金から支払っていくには、無理があります。また、民間金融機関では完済時年齢を70歳未満とするところも多く、40歳で30年返済を選択していたら、そもそも返済延長ができないという事態も考えられます。

こうしたリスクを防ぐには、やはり、最初から短い返済期間を選択するようにしたいものです。40歳で20年返済だと、完済時は60歳。仮に返済困難になったら、退職金で残りのローンを清算するのではなく、5年延長して、65歳までは再雇用で働くという選択もできるわけです。

期間延長後、子どもが独立して家計に余裕ができたなど、家計が改善した場合は、期間短縮をすることもできます。ただし、条件変更の手数料がかかる場合があるので、実際に、返済困難に直面しそうになったら、借入先の金融機関に一刻も早く相談することです。

住宅購入を検討する際、「子どもが小学校に上がる前に住宅を購入したい」、逆に「育児が一息つき、夫婦でフルに働けるようになったら」、などと、直前のライフイベントは意識しますが、5年後、10年後に家族はどういう状況にあるのかまで、思いが及びません。ましてや35年後のことなど、家族がどうなっているのか、世の中の状況がどうなっているのか、予測すらできないでしょう。

だからこそ、住宅ローンの返済など予測可能なことについては、あらかじめリスクを排除して考えておくべきです。「長く借りて、毎月の返済負担を少なくする分、繰り上げ返済を毎年していく」。こうした意気込みだけではなく、長期の家計収支と家族のライフイベントを照らし合わせて返済計画を立てるようにしましょう。
(文:伊藤 加奈子（マネーガイド）)